鹽城市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
公 告
第 5 號(hào)
《鹽城市物業(yè)管理?xiàng)l例》已由鹽城市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議于2022年10月28日通過(guò)，經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議于2022年11月25日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2023年2月1日起施行。
鹽城市人大常委會(huì)
2022年12月1日
鹽城市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2022年10月28日鹽城市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò) 2022年11月25日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)）
目 錄
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)人，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。建立健全社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。
第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)人負(fù)擔(dān)；建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段在物業(yè)管理和服務(wù)中的應(yīng)用，建立與之相適應(yīng)的資金投入和保障機(jī)制，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市、縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）制定物業(yè)管理有關(guān)政策并組織實(shí)施；
（二）指導(dǎo)和協(xié)助設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，并建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行法定義務(wù)，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制；
（四）制定物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域信用管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)人信用狀況進(jìn)行認(rèn)定，并實(shí)行分級(jí)分類(lèi)監(jiān)督管理；
（五）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本；
（六）負(fù)責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)管理工作，指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)人，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人交接、物業(yè)承接查驗(yàn)等工作；
（七）組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（八）指導(dǎo)和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用工作；
（九）建立物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主決策投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理信息公開(kāi)公示、物業(yè)服務(wù)投訴等活動(dòng)提供便利條件；
（十）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展行業(yè)自律和服務(wù)工作；
（十一）督促建設(shè)單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任，按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴；
（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)主管部門(mén)和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：
（一）發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅前期物業(yè)費(fèi)以及汽車(chē)停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)實(shí)施動(dòng)態(tài)評(píng)估調(diào)整；
（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安管理，指導(dǎo)和監(jiān)督安防設(shè)施的設(shè)置、維護(hù)；
（三）民政行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)；
（四）自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)工程建設(shè)的規(guī)劃審批和監(jiān)督管理；
（五）生態(tài)環(huán)境行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理；
（六）城市管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)城市市容和環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理；
（七）衛(wèi)生健康行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展衛(wèi)生防疫工作；
（八）市場(chǎng)監(jiān)督管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理；
（九）園林綠化行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作；
（十）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全工作。其他有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第七條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和換屆選舉；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；
（三）協(xié)同縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理項(xiàng)目移交和接管工作；
（四）建立物業(yè)管理舉報(bào)投訴機(jī)制，調(diào)解、處理物業(yè)糾紛，協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主之間的關(guān)系；
（五）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第八條 居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)助和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)、處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)糾紛。
第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。
第十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老、家政等生活服務(wù)相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供家政、購(gòu)物等服務(wù)，為老年人開(kāi)展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)等養(yǎng)老服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人可以按照有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠扶持政策。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，或者被道路、河道等分割為兩個(gè)以上區(qū)域并且能夠明確各自管理、維護(hù)責(zé)任的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十二條 縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第十三條 因分期開(kāi)發(fā)、老舊小區(qū)整治等原因，已劃定的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，由建設(shè)單位或者所涉及的物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分等情況，由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以調(diào)整并公告。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十四條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：
（一）接受物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地的使用和收益情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）監(jiān)督人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的汽車(chē)停放費(fèi)、租金的使用情況；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十五條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照有關(guān)規(guī)定支付住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（五）按照約定支付物業(yè)費(fèi)、車(chē)位（庫(kù)）租金、汽車(chē)停放費(fèi)等；
（六）依法配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（五）使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（六）籌集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 符合設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織設(shè)立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首批業(yè)主入住超過(guò)兩年，且具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的住宅小區(qū)，建設(shè)單位和業(yè)主均未提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)的，物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)征求建設(shè)單位和業(yè)主的意見(jiàn)；建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主同意公開(kāi)提出申請(qǐng)的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以書(shū)面記錄并由建設(shè)單位或者業(yè)主簽章確認(rèn)，提交物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。建設(shè)單位未按規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正。與建設(shè)單位聯(lián)系有困難，或者建設(shè)單位逾期未改正的，物業(yè)管理、自然資源和規(guī)劃等行政主管部門(mén)以及提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）查詢(xún)相關(guān)文件資料依法予以協(xié)助。
第十八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的百分之六十，由業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位派員組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十九條 不具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的住宅小區(qū)，或者具備設(shè)立條件但未設(shè)立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能設(shè)立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)依法征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)該決定，并通告全體業(yè)主。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理委員會(huì)自行解散。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者負(fù)責(zé)組織會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，將會(huì)議通知、議題內(nèi)容、表決事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)、表決規(guī)則等信息，采取當(dāng)面送交并簽收、掛號(hào)郵寄、電子郵件、手機(jī)短信、通用社交軟件信息等方式通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)同步公告。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，投票表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。利用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)或者其他電子平臺(tái)進(jìn)行投票表決的，首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者負(fù)責(zé)組織會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)驗(yàn)證投票權(quán)人身份信息，確保與投票權(quán)人本人吻合。使用經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的投票權(quán)人身份在電子平臺(tái)進(jìn)行表決的行為，視為投票權(quán)人本人行為。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第二十一條 業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)三百戶(hù)的，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
第二十二條 以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組的，本幢、本單元范圍內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的公共事務(wù)由業(yè)主小組成員共同決定，并由業(yè)主小組推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)和主持。業(yè)主小組作出的決定不得違反管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。
業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)；凡需全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主的贊同、反對(duì)以及棄權(quán)的意見(jiàn)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
第二十三條 業(yè)主或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為業(yè)主大會(huì)作出的決定違反法定程序的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)核查。經(jīng)核查確實(shí)違反法定程序并且可能影響表決結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
鼓勵(lì)和支持中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員參選業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單。業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并附個(gè)人情況介紹。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)成員候選人不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提出異議，也可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
第二十五條 業(yè)主或者其他利害關(guān)系人對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)有意見(jiàn)、建議的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法、合理的渠道和方式提出。禁止對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行侮辱、誹謗和誣告陷害。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)工作情況、財(cái)務(wù)收支情況等；
（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（三）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定支付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；
（四）擬訂業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報(bào)業(yè)主大會(huì)決定，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和使用情況；
（五）依法組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用；
（六）制定檔案和印章管理制度，制作和妥善保管會(huì)議記錄、共有部分檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件，并建立相關(guān)檔案；
（七）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議；
（八）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（九）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解、處理物業(yè)糾紛；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十七條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主書(shū)面提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的；
（四）法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
按照前款第一項(xiàng)規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議業(yè)主的身份和所占比例。
第二十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)；
（二）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車(chē)庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)收取汽車(chē)停放費(fèi)；
（三）利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；
（四）公共收益的使用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
依法應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)不得代為作出決定。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)征求業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公告下列信息：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員和專(zhuān)職、兼職工作人員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；
（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位處置情況；
（六）業(yè)主大會(huì)決定由業(yè)主委員會(huì)管理的公共收益的收支情況；
（七）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他信息。
前款第五項(xiàng)、第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公告一次，第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公告一次；其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公告并及時(shí)更新。業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人協(xié)助公告信息。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：
（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（三）違反規(guī)定使用或者轉(zhuǎn)移、隱匿、毀棄業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（四）挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（五）利用業(yè)主委員會(huì)成員身份謀取私利；
（六）非法采集、使用或者出售、泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)成員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定是否予以罷免。
第四章 物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)
第三十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，并按照規(guī)定在承接項(xiàng)目前，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和電梯安全管理人員等相關(guān)信息書(shū)面告知項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及物業(yè)服務(wù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主意見(jiàn)、建議收集和投訴、舉報(bào)受理機(jī)制，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)服務(wù)人員使用和培訓(xùn)制度，保證和提高物業(yè)服務(wù)人員的工作能力。
市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同人力資源和社會(huì)保障行政主管部門(mén)，建立健全物業(yè)服務(wù)人員使用、評(píng)價(jià)和激勵(lì)機(jī)制，依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)用工。
第三十五條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀全面、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則，并主動(dòng)接受物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督。
鼓勵(lì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)為承接查驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
第三十七條 物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)人員、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容。推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)逐步實(shí)現(xiàn)全程影像記錄，形成與書(shū)面記錄相對(duì)應(yīng)的影像佐證資料。
第三十八條 物業(yè)經(jīng)查驗(yàn)、交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，由建設(shè)單位依法承擔(dān)責(zé)任；因物業(yè)服務(wù)人維護(hù)管理不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或者滅失的，由物業(yè)服務(wù)人依法承擔(dān)責(zé)任。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷問(wèn)題，業(yè)主需要查詢(xún)承接查驗(yàn)書(shū)面記錄及佐證資料的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供；因佐證資料缺失或者內(nèi)容缺陷致使無(wú)法認(rèn)定質(zhì)量責(zé)任主體的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)使用人未按時(shí)支付的，物業(yè)服務(wù)人可以要求業(yè)主支付；業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)后可以按照約定向物業(yè)使用人追償。
物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主不得以房屋質(zhì)量缺陷為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)向全體業(yè)主公示下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)管理區(qū)域的四至界限以及附圖；
（三）公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；
（四）地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬；
（五）物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置；
（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)及其權(quán)屬；
（七）物業(yè)承接查驗(yàn)情況；
（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（九）電梯、消防、監(jiān)控安防等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置措施等；
（十）依法配建的人民防空工程的面積和位置，人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的汽車(chē)停放費(fèi)、租金的使用情況；
（十一）出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量和位置以及使用現(xiàn)狀；
（十二）經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情況；
（十三）業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)和收益情況；
（十四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；
（十五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
前款所列信息的公示方式、標(biāo)準(zhǔn)、期限、頻次等具體要求由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)規(guī)定。
第四十二條 突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；
（五）采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)?、限制通行、限制使用電梯等損害業(yè)主合法權(quán)益的方式催交物業(yè)費(fèi)；
（六）挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）非法采集、使用或者出售、泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過(guò)指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；
（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；
（十）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第四十四條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第四十五條 物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)人拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十六條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立前，需要利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定下列事項(xiàng)：
（一）同意物業(yè)服務(wù)人用于經(jīng)營(yíng)的業(yè)主共有部分以及場(chǎng)地范圍；
（二）不同類(lèi)型、不同場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的利用要求和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求、審計(jì)、公示以及查詢(xún)辦法。
未按照前款要求作出約定的，物業(yè)服務(wù)人不得將相關(guān)共有部分用于經(jīng)營(yíng)。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人對(duì)本條第一款所列事項(xiàng)重新約定。
第四十七條 公共收益屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)其管理的公共收益單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算。
專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主書(shū)面提議對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)可以決定委托有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，審計(jì)所需費(fèi)用從公共收益中列支，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主之間將閑置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)通過(guò)出售、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，或者通過(guò)錯(cuò)時(shí)使用等方式進(jìn)行互助合作，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于外來(lái)車(chē)輛臨時(shí)停車(chē)，以及由此產(chǎn)生的收費(fèi)、收益分配管理等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的，由業(yè)主共同決定。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；
（三）違法開(kāi)挖地下空間，擅自改變經(jīng)規(guī)劃審批確定的地下空間的使用功能、層數(shù)和面積；
（四）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（六）擅自變動(dòng)排水設(shè)施，雨污混接、污水直排；
（七）擅自占用、毀壞綠化用地和綠化設(shè)施；
（八）擅自改變?nèi)嗣穹揽展こ讨黧w結(jié)構(gòu)、拆除防護(hù)設(shè)施，進(jìn)行穿墻打孔等影響防護(hù)效能的改造和裝修，堵塞或者截?cái)嗳嗣穹揽展こ痰某鋈肟凇⑦M(jìn)排風(fēng)豎井、進(jìn)排水管道；
（九）損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、消防車(chē)登高場(chǎng)地、疏散通道、安全出口；
（十）在樓梯間、樓道等安全通道、安全出口、消防車(chē)通道及其兩側(cè)影響通行的區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車(chē)充電；
（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；
（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；
（十三）任意棄置生活垃圾、建筑垃圾，露天焚燒落葉；
（十四）違規(guī)儲(chǔ)存爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)，違規(guī)燃放煙花爆竹；
（十五）制造噪聲干擾他人正常生活；
（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十條 公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、消防救援等部門(mén)和機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)人辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)人可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止其委托的裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)人不得違背業(yè)主或者物業(yè)使用人意愿指定裝飾裝修施工單位、物料供應(yīng)單位、物料搬運(yùn)人員，不得無(wú)故阻撓裝飾裝修施工人員、物料搬運(yùn)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第五十二條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，發(fā)生下列危及房屋安全的情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：
（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（五）專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的；
（七）其他危及房屋安全的緊急情況。
第五十三條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修、更新和改造的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以組織代修；尚未產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代修。維修費(fèi)用從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支，并向業(yè)主公示。
第五十四條 舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)自然資源和規(guī)劃等行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。
第六章 法律責(zé)任
第五十五條 對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十六條 違反本條例第三十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用、侵占的資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十七條 違反本條例第四十一條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十四項(xiàng)規(guī)定，未公示相關(guān)信息或者公示虛假信息的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
違反本條例第四十一條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，未公示相關(guān)信息或者公示虛假信息的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
違反本條例第四十一條第一款第八項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定，未公示相關(guān)信息或者公示虛假信息的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）市場(chǎng)監(jiān)督管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例第四十三條第六項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用、侵占的資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第五十九條 違反本條例第四十七條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未對(duì)其管理的公共收益單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。
第六十條 違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）相關(guān)主管部門(mén)和機(jī)構(gòu)按照下列規(guī)定依法查處：
（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的，由自然資源和規(guī)劃行政主管部門(mén)依法查處；
（二）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)依法查處；
（三）違反第七項(xiàng)規(guī)定的，由園林綠化行政主管部門(mén)依法查處；
（四）違反第八項(xiàng)規(guī)定的，由人民防空行政主管部門(mén)依法查處；
（五）違反第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處；
（六）違反第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的，由城市管理行政主管部門(mén)依法查處；
（七）違反第十四項(xiàng)、第十五項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。
第六十一條 違反本條例第四十九條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為未及時(shí)勸阻、制止，或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。
第六十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和其他有關(guān)部門(mén)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊或者未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第六十三條 本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定由其他執(zhí)法主體實(shí)施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。
本條例所稱(chēng)前期物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。
本條例所稱(chēng)公共收益，是指利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后的收益。
本條例所稱(chēng)物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。
第六十五條 本條例自2023年2月1日起施行。
